Co to jest immisja zapachowa? Najprościej rzecz ujmując jest to nieprzyjemny zapach z sąsiedniej nieruchomości, który stanowi niedogodność dla osób zamieszkujących sąsiednie nieruchomości czyli domy, działki, mieszkania. Takiego rodzaju nieprzyjemny zapach czy wręcz odór nie pozwala na normalne życie i funkcjonowanie. Immisje zapachowe stają się rosnącym problemem w związku z zagęszczającą się zabudową miast oraz coraz bardziej różnorodnym charakterem wsi, gdzie obok wielkich zakładów hodowli zwierząt, zakładów przetwórczych, chlewni itp., zamieszkują ludzie pracujący w mieście lub ludzie którzy przenieśli się na wieś w poszukiwaniu spokoju. W takim przypadku dochodzi do konfliktu interesów sąsiadujących podmiotów. W takim wypadku warto skorzystać z usług naszej kancelarii. Możemy przeanalizować taką sprawę i zaproponować stosowne rozwiązanie jeżeli jest możliwe.
Co to są immisje sąsiedzkie – zapachowe lub dźwiękowe?
Immisja sąsiedzka jest sytuacją w której korzystanie z nieruchomości sąsiedniej jest zakłócone ponad przeciętną miarę.
Immisją sąsiedzką w rozumieniu doktryny i licznych przykładów orzecznictwa jest oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią, lecz poprzez wpływanie na nią z własnej nieruchomości materialnymi i niematerialnymi czynnikami, takimi jak:
- hałas (immisja hałasu),
- zapachy (immisja zapachu),
- płyny, fale radiowe itp.,
ale także zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, jak również uciążliwe zachowanie ludzi (np. klientów) i szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli sąsiedniej nieruchomości.
W przypadku niezamierzonego oddziaływania mówimy o immisji pośredniej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2016 roku, I CSK 533/15 pośrednie oddziaływanie nieruchomości musi przekraczać przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia (obu) nieruchomości i stosunków miejscowych.
Sąd Najwyższy zatem wprost dopuszcza możliwość wystąpienia immisji pośrednich poprzez emisję nieprzyjemnych zapachów ponad przeciętną miarę.
Oprócz immisji pośredniej możemy wyróżnić immisję bezpośrednią. W tym przypadku można mówić o intencjonalnym zakłócaniu prawidłowego korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Może to dotyczyć np. celowe emitowanie zapachów czy hałasu przez urządzenia skierowane na sąsiednią nieruchomość, wyrzucanie śmieci do sąsiada, odprowadzanie rynny na działkę sąsiada czy też kierowanie ścieków na sąsiedni teren.
Najczęstszym źródłem brzydkich zapachów czy wręcz smrodu mogą być:
- chlewnie,
- hodowle zwierząt,
- wysypiska śmieci,
- spalarnie śmieci,
- zakłady i przedsiębiorstwa przetwórcze.
Nasz zespół brał udział w precedensowej dla tematyki immisji zapachowej sprawie przed Sądem Okręgowym w Łodzi o sygn. akt: II C 234/17, gdzie powodowie uzyskali ochronę prawną przed nieprzyjemnymi zapachami oraz stosowne zadośćuczynienie.
W tym przypadku źródłem immisji zapachowej była hodowla tuczników. Odór i brzydki zapach utrudniał mieszkańcom sąsiedniej nieruchomości funkcjonowanie, który wybudowali tam dom celem niezakłóconego zamieszkiwania.
Oczywiście podobna sytuacja może też w praktyce dotyczyć analogicznie immisji hałasu, np. poprzez nadmierne odgłosy związane z prowadzoną działalnością rolniczą, hałas z agregatów chłodniczych lub klimatyzatorów czy też wentylatorów, intensywny ruch pojazdów ciężarowych, głośną pracę maszyn budowlanych albo przemysłowych przy granicy działek.
Art. 144 kodeksu cywilnego – podstawa prawna walki z uciążliwościami
Artykuł 144 kodeksu cywilnego. jest paragrafem na uciążliwego sąsiada. Ten artykuł daje osobom dotkniętym uciążliwościom zapachowym oraz hałasowym z sąsiedniej nieruchomości, możliwość walki z tymi przeciwnościami.
Art. 144 kc daje podstawę do dochodzenia zadośćuczynienia związanego z naruszeniem dóbr osobistych. Chodzi tutaj o naruszenie dobra osobistego w postaci nietykalności mieszkania, pojmowanego właśnie, jako całość sfery dobrostanu psychicznego i emocjonalnego wynikającego z poczucia bezpieczeństwa i niezakłóconego korzystania z własnego mieszkania.
Można także wystąpić z żądaniem o nakazanie pozwanemu przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaprzestania dalszego dokonywania naruszeń, co znajduje podstawę prawną w art. 222 § 2 k.c. , jako tzw. roszczenie negatoryjne.
Smród od sąsiada ponad przeciętną miarę
Immisje pośrednie dają podstawę do dochodzenia swoich praw jeżeli negatywnie wpływają na korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
Jak podaje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego zwrot „ponad przeciętną miarę”: „należy rozumieć przede wszystkim w tym sensie, że ustawodawca zakreśla granice oddziaływania na cudzą nieruchomość i korzystania z niej przez sąsiadów.
Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia.
Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.
Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych.
Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela (posiadacza).
Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.
Te oba sposoby korzystania muszą być przy tym rozważane z punktu widzenia ogólnego kryterium oceny w postaci społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Daje to podstawę do pożądanego w tym względzie porównywania.
Nieuzasadnione byłoby, aby korzystanie z jednej nieruchomości sąsiedniej mogłoby pod względem sposobu i rozmiaru odbywać się z zasadniczym ograniczeniem korzystania z drugiej nieruchomości, jeżeli ważne względy natury społecznej tego nie uzasadniają. W tym kontekście nie można abstrahować od charakteru źródła zakłóceń.
Szczególne znaczenie mogą mieć tu względy dotyczące środowiska naturalnego człowieka i jego walorów społecznych” (Wyrok SN z dnia 28 grudnia 1979 roku, III CRN 249/79) oraz „ocena przeciętnej miary musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania (…) uległaby ograniczeniu” (Wyrok SN z dnia 22 listopada 1985 roku, II CR 149/85).
Czy smród od sąsiada to podstawa do odszkodowania?
Tak, smród może być podstawą do uzyskania zadośćuczynienie od sąsiada jeżeli zostanie uznany za przekraczający przeciętną miarę w danych stosunkach.
W przypadku skrajnych przypadków zadośćuczynienie może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
W przypadku brzydkiego zapachu w postaci odoru przysługuje możliwość dochodzenia nie tylko kwoty pieniężnej ale również zaniechania dalszych naruszeń i przywrócenia stanu poprzedniego.
Warto odpowiednio przygotować się do takiego procesu i skorzystać z usług profesjonalisty. Różnica między dopuszczalnym a niedopuszczalnym zapachem czy też hałasem może być uznaniowa i zależy od realiów konkretnej sprawy jak również sposobu argumentacji.
W tego typu sprawach istotnymi dowodami mogą być zeznania świadków i stron, opinie biegłych a w przypadku immisji hałasowych stosowne nagrania.
Gdzie zgłosić smród od sąsiada? Procedura krok po kroku
Co robić ze smrodem od sąsiada i gdzie zgłosić smród od sąsiada? Kwestię immisji brzydkiego zapachu można próbować rozwiązać polubownie np. poprzez rozmowę albo pismo skierowane do uciążliwego sąsiada.
Jeżeli uciążliwy sąsiad na wsi nie chce polubownie rozwiązać problemu, wtedy można podjąć dalsze kroki. Skarga na uciążliwego sąsiada jeżeli chcemy dochodzić zadośćuczynienia oraz roszczenia negatoryjnego powinna mieć formę pozwu do sądu cywilnego.
Gdzie jeszcze można zgłosić uciążliwego sąsiada albo gdzie zgłosić uciążliwy zapach?
Jeżeli inwestycja mogąca powodować odór albo hałas jest dopiero planowana, czyli jeżeli uciążliwy sąsiad na wsi ma dopiero powstać albo się rozbudować, można działać w ramach postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Warto również sprawdzić czy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku smrodu z chlewni odpowiednim organem może być Wojewódzki Inspektor Ochrony Środowiska, który może w kwalifikujących się do tego sytuacjach np. pouczyć o obowiązku dokonania zgłoszenia działalności, jako przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Może również wydać zarządzenie pokontrolne zobowiązujące do uregulowania stanu formalno-prawnego.
W przypadku mieszkań stosowne immisje można próbować zgłosić do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni.
Warto pamiętać, że w każdym przypadku można rozważyć narzędzia cywilnoprawne i ubieganie się np. o stosowne odszkodowanie za krzywdę oraz zaprzestanie naruszeń. Sąd powszechny jest miejscem gdzie możemy zgłosić uciążliwy zapach i bronić się przed np. smrodem z chlewni albo hałasem.
Czy jeżeli sąsiad dostał decyzje na budowę np. chlewni emitującej brzydkie zapachy to wtedy uciążliwe zapachy od sąsiada są zgodnie z prawem?
Jak wskazuje bowiem Sąd Najwyższy:
„fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budowę szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Wprawdzie organ administracyjny wydając decyzję dotyczącą budowy obowiązany jest, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów (…), co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej wytoczonej na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. nakazać rozebrania obiektu zbudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich nieruchomości (…) sąd samodzielnie ustala i ocenia (…) czy jego wzniesienie, nawet zgodne z Prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej” (Wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 roku, I CSK 191/08).
Warto pamiętać że w przypadku wszystkich pism dotyczących immisji ważna jest rzetelność i precyzja słowna. Wszystko powinno być należycie opisane z uwzględnieniem aktualnego stanu prawnego. Istotny jest także walor dowodowy.
Swoje twierdzenia warto poprzeć świadkami, nagraniami, dokumentacją fotograficzną oraz ewentualnymi raportami czy też opiniami biegłych. Istotnie jest również dokumentowanie chronologii faktów: w jakich dniach dochodziło do określonych zdarzeń i z jaką intensywnością.
Odszkodowanie za smród – jak się o nie ubiegać? Czy warto skorzystać z pomocy adwokata?
Immisja zapachowa jest swego rodzaju zakłóceniem miru domowego, więc można się ubiegać o odszkodowanie za nadwrażliwość na zapachy. Jako roszczenie alternatywne można w takim przypadku wskazać odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Postępowanie sądowe związane z immisjami jest skomplikowane i warto się do niego szczegółowo przygotować. W tego typu sprawach często trzeba na etapie postępowania dowodowego zasięgnąć opinii biegłego.
Dochodzenie roszczeń na podstawie art. 144 kc, choć nie zawsze proste, ma solidną podstawę prawną i jest możliwe zarówno na wsi, jak i w mieście.
Zachęcamy do konsultacji prawnej z naszą kancelarią i rzetelnego przygotowana dokumentacji. Nasza kancelaria posiada doświadczenie w tego typu sprawach.
Sprawę może przeanalizować adwokat, który brał udział w precedensowej dla tematyki immisji zapachowej sprawie przed Sądem Okręgowym w Łodzi o sygn. akt: II C 234/17.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami.
